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贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）8月23日发布2022年第二季度财务报告。财报显示，贝壳二季度总交易额（GTV）为6395亿元，同比下降47.6%；净收入为138亿元；调整后净亏损6.19亿元。

二季度，贝壳净收入超出其业绩指引上限30%，且超过了市场的一致预期。贝壳二季度依然保持了充沛的现金储备和良好的流动性，仍然实现了正向经营性现金流。

贝壳董事长兼CEO彭永东表示：“第二季度存量市场出现了一系列积极变化。平台的经营效益、人店规模的稳定性和作业效率都有所提升。但长期看，我们所处的内外部环境无疑充满挑战，不确定性持续增加。随着‘一体两翼’战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。我们会持续专注于加强我们独特的产品及服务，赋能我们的服务者，以更广泛及更深入的方式为客户服务，从而支持长期增长。”

贝壳执行董事、CFO徐涛表示：“我们采取了一系列具有成本效益的措施，在战略制定及日常运营中更注重效率，以提高盈利能力。相信房产交易服务业务的盈利能力将在今年下半年逐步恢复。我们也将继续在家装家居及贝壳租房业务方面进行投资。”

积极把握楼市筑底复苏机会

第二季度，多个强二线城市的二手房市场明显修复；而北京和上海也依托于极强的需求韧性，市场交易量在6月迅速回升。同时，贝壳采取了一系列切实有力的降本增效举措，平台的经营能力和经营效益明显提高。

根据贝壳研究院数据，第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%，而贝壳存量房交易GTV为3935亿元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降约41%，优于市场水平。

基础设施层面，贝壳优化了线上商机的分配机制，作业公平感获得明显提升。运营上，贝壳继续强化以房源为核心的二手业务精细化管理，提升房源维护质量、传递效率和推广效果。

今年以来，链家（贝壳旗下房产经纪直营品牌）着力改善经营结果、经营质量，在疫情好转后业务实现迅速复苏。二季度，贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值；非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。

公司在平台基础设施和产品应用上的坚定投入，也使门店和经纪人网络规模更趋稳定，作业效率不断提高。二季度末贝壳连接活跃门店数超过41000家，环比下降4%；平台连接活跃经纪人超过38万人，环比跌幅收窄至0.4%。贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳，6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%。

二季度，贝壳新房完成GTV2227亿元，同比下降55%，环比增长15.6%。

在此背景下，贝壳在房源端、渠道端和运营方面持续发力。房源端，贝壳积极开展与优质开发商的总对总合作，着力提升国有房企销售占比，进而持续提升房源品质、易售性及业务抗风险能力。渠道端，新房渠道的集中度提升明显。当前市场环境下，经纪人更注重作业安全感，更看重与房源优质、风控严格、回款安全快速的平台合作，贝壳对新房经纪人和门店的覆盖规模得到进一步扩大。运营方面，贝壳持续推进“快佣”等聚焦销售的策略。快佣项目让开发商可以有机会提前支付佣金，一方面帮助开发商有效提升新房去化效率，另一方面平台的应收账款和经纪人回款安全也得以更有保障，形成良性正循环。

得益于公司持续在风控、降本增效和新房创新业务上发力，即便面对总体低迷的新房市场，贝壳在销售去化能力上的优势使其能够抓住开发商年中冲刺业绩的机会，为新房收入提供了一定支撑。同时，新房业务的贡献利润率在第二季度达到了24%，为两年以来的高位。

家装家居协同效应明显

根据中国装修业协会住宅产业分会的统计数据显示，第二季度头部家装企业产值同比下降21%。二季度，贝壳克服疫情影响等诸多挑战，家装家居业务实现收入13.7亿元，同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。

去年7月，贝壳宣布收购圣都家装。经过一年时间，贝壳和圣都产生明显的协同效应。圣都加入后带来的供应链帮助被窝（贝壳旗下整装品牌）客单价同比提升33%。

品质交付上，贝壳从服务者入手，让服务者满意，从而让消费者满意。在一系列努力下，贝壳装修绝对交付工期有所缩短，对于竣工的消费者满意度NPS（净推荐值）也由1月的14%提升到6月的35%。与此同时，贝壳正在积极探索超越传统硬装业务的盈利空间。二季度，包括定制家具、软装和家电在内的家居新零售的销售占整装合同额的比例快速提升，新零售产品销售合同金额的占比由第一季度的11%提升至16%。

秉持商业向善的理念，贝壳租房在拓展业务规模的同时，第二季度贝壳也投入更大精力进行成本管控，来实现业务的长期微利可持续。

截至二季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套，较一季度末增加接近2.2万套。其中，贝壳分散式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模突破3.1万套。

此外，贝壳还在6月联合发起了针对应届毕业生租房的“新青年计划”，为初出校门的应届毕业生提供房租优惠、佣金减免等服务，帮助他们解决租房难、租房贵等问题。截至2022年7月31日,“新青年计划”成交单量超8000单，让利毕业生超过1200万元。

来源：中国证券报·中证网 作者：董安琪